Nejčastější chyby při investování do zahraničních nemovitostí: Fakta, čísla a jak se jim vyhnout 💡🌍

Investice do zahraničních nemovitostí jsou v posledních letech na vzestupu. Jen v roce 2024 vzrostl objem českých investic do zahraničních rezidenčních nemovitostí o 18 % meziročně (zdroj: Deloitte). Přesto až 37 % investorů přiznává, že narazili na nečekané komplikace, které je stály čas i peníze. Jaké jsou nejčastější chyby a jak jim předejít?

1. Nedostatečná znalost trhu a lokality 📊

Statistika:

Například v roce 2023 vzrostly ceny nemovitostí v Dubaji o 16,9 %, zatímco v Bulharsku pouze o 4,2 % (Knight Frank, 2024). Přesto mnoho investorů volí destinaci pouze podle popularity, nikoliv podle reálného růstového potenciálu.

Chyby, které se často opakují:

• Investice do „trendy“ destinací bez analýzy dlouhodobých trendů
• Podcenění sezónnosti (např. v Chorvatsku je průměrná obsazenost apartmánů 62 % ročně, v Thajsku 78 %)
• Ignorování místní infrastruktury a plánovaných projektů

Doporučení:

Vždy si ověřte:

• Průměrný roční růst cen v dané zemi za posledních 5 let
• Obsazenost a výnosnost pronájmů v konkrétní lokalitě
• Plánované investice do infrastruktury (např. letiště, dálnice)

2. Podcenění právních a daňových aspektů ⚖️

Fakta:

• V Egyptě je daň z převodu nemovitosti 2,5 %, v Španělsku až 10 % (podle regionu).
• V Albánii je pro cizince nutné ověřit vlastnické právo až 3 generace zpět kvůli historickým restitucím.

Nejčastější chyby:

• Nákup bez due diligence a právního auditu
• Neznalost místních poplatků a daní (např. v SAE je roční poplatek za správu nemovitosti až 2,5 % z její hodnoty)
• Podcenění nutnosti místního právníka

Doporučení:

• Vždy spolupracujte s ověřeným právníkem a daňovým poradcem v dané zemi
• Požadujte detailní rozpis všech poplatků a daní před podpisem smlouvy

3. Nerealistická očekávání výnosů a obsazenosti 💸

Statistika:

Průměrný roční výnos z krátkodobého pronájmu v turisticky atraktivních oblastech:

• Kypr: 5,2 %
• Španělsko (Costa del Sol): 4,8 %
• Thajsko (Phuket): 6,1 %

Chyby:

• Počítání s obsazeností 90–100 % (reálně je to 60–80 %)
• Ignorování sezónních výkyvů (např. v Bulharsku je letní sezóna pouze 4 měsíce)
• Nezapočítání nákladů na správu, úklid a údržbu (ty tvoří v průměru 15–20 % z výnosu)

Doporučení:

• Pracujte s konzervativními čísly (počítejte s obsazeností max. 70 %)
• Zahrňte všechny provozní náklady do kalkulace návratnosti

4. Investice bez osobní návštěvy a inspekce 🏚️

Fakta:

Až 22 % investorů, kteří nekontrolovali nemovitost osobně, později zjistilo skryté vady nebo nevýhodnou polohu (zdroj: Savills, 2023).

Chyby:

• Spoléhání pouze na fotografie a videa od developera
• Nepřítomnost u předání nemovitosti

Doporučení:

• Vždy si naplánujte osobní prohlídku, ideálně s nezávislým inspektorem
• Požadujte detailní technickou zprávu o stavu nemovitosti

5. Podcenění likvidity a výstupní strategie 🔄

Statistika:
Průměrná doba prodeje rekreační nemovitosti v zahraničí je 6–18 měsíců (v závislosti na zemi a lokalitě).

Chyby:

• Investice do málo likvidních trhů bez plánu na exit
• Nezohlednění poplatků při prodeji (např. v Chorvatsku až 3 % z prodejní ceny)
  
  

Doporučení:

• Zjistěte si průměrnou dobu prodeje v dané lokalitě
• Mějte připravenou strategii pro případný rychlý prodej

Shrnutí: Úspěch je v detailech a datech 📈

Investování do zahraničních nemovitostí není jen o krásných fotkách a slibovaných výnosech.

Klíčem k úspěchu je:

• Analýza trhu na základě reálných dat
• Právní a daňová jistota
• Realistická očekávání výnosů
• Osobní kontrola nemovitosti
• Promyšlená výstupní strategie

Investujte chytře, s daty a bez zbytečných chyb! 🚀