Куда сегодня инвестировать 100 000 евро в зарубежную недвижимость?

Куда сегодня инвестировать 100 000 евро в зарубежную недвижимость?

100 000 евро — это интересная сумма на зарубежном рынке недвижимости: в одних странах вы купите полноценную инвестиционную квартиру, в других — предпочтете приобрести квартиру меньшего размера или вам придется искать жилье за пределами элитных районов. Ключевой момент — понять, чего вы хотите от инвестиций:

• Денежный поток (доход от аренды) против прироста капитала (роста стоимости недвижимости)
• Стабильный рынок ЕС против более динамичных рынков «роста»
• Простое управление (долгосрочная аренда) против более высокой доходности при управлении (краткосрочное размещение).

Для пересчета в евро: ЕЦБ предоставляет обменный курс 1 евро = 1,1642 доллара США (9 января 2026 г.).

Краткий список: куда сегодня целесообразнее всего вложить 100 000 евро.
Ниже я выбрал 5 рынков, где вы можете совершить реальную сделку с бюджетом около 100 000 евро и одновременно получить хорошую инвестиционную историю.

1) Испания (Мурсия / более дешевые районы Валенсии, возможно, Аликанте за пределами самых популярных мест)

Для кого: для более консервативного инвестора, который хочет приобрести «классические» объекты недвижимости в ЕС, обеспечить правовую определенность и долгосрочный спрос на аренду.

• Цены за м²: Валенсия, приблизительно 2180 евро/м², Аликанте, 2417 евро/м², Мурсия, 1627 евро/м² (октябрь 2025 г.).
• Доходность (валовая): Валенсия в среднем ~6,11%, Аликанте ~5,59%, Мурсия ~5,99% (3 квартал 2025 г.).
• Рост цен: Официальный индекс цен на жилье в Испании показал рост на +12,8% в годовом исчислении (3 квартал 2025 года).

Реальный пример инвестиции в размере 100 000 евро (Мурсия):

Квартира площадью 55–60 м² на вторичном рынке:
- 60 м² × 1627 евро/м² ≈ 97 600 евро (без учета транзакционных издержек).
Валовая доходность при ставке около 6%: примерно 5 800–6 000 евро в год до вычета расходов и налогов.

Примечание для инвесторов: в Испании крайне важно следить за местными правилами (особенно в отношении краткосрочной аренды) и скорее полагаться на долгосрочного арендатора как на "базовый уровень".

2) Болгария (София, возможно Варна/Бургас)

Для кого: для инвестора, желающего выйти на рынок ЕС с более низкими ставками входа, чем на Западе, и приемлемым соотношением цены к прибыли.

• Цены за м² (София): в среднем около 2310 евро/м² (3 квартал 2025 г.).
• Доходность (валовая): в Софии в среднем ~4,19%, для небольших квартир в некоторых районах — до ~5% и более (3 квартал 2025 года).
• Макроэкономический фактор: Болгария должна присоединиться к еврозоне 1 января 2026 года (это меняет валютные риски и зачастую инвестиционные настроения).

Реальный пример инвестиции в размере 100 000 евро (София):

Небольшая инвестиционная квартира площадью 40–43 м²:
- 43 м² × 2310 евро/м² ≈ 99300 евро
Валовая доходность при ставке 4,2–5,0%: ~ 4200–5000 евро в год (до вычета расходов).

Примечание для инвестора: Болгария часто является "незаметным" объектом инвестиций в портфеле — не стоит ожидать сенсационных заголовков каждый месяц, но она может быть целесообразна в качестве дополнительного источника дохода.

3) Грузия (Тбилиси) – очень высокий урожай, но лучше выбрать микролокацию.

Для кого: для инвестора, который хочет получать более высокую валовую прибыль и готов к повышенной волатильности (рынок, спрос, арендная плата).

Урожайность (валовая): средний показатель по Грузии ~ 7,90% (3 квартал 2025 г.).

Конкретные примеры (Тбилиси, из набора данных о доходности от аренды):

• Didi Dighomi 1+1: цена ~ 57 300 евро , доходность ~ 7,33%.
• Vake 1+1: цена ~ 138 600 евро, доходность ~ 5,97% (т.е. выходит за рамки бюджета в 100 000 евро, но это хорошее сравнение: «лучший адрес = меньшая доходность»).
• Цены за м² (рыночный сигнал): в некоторых районах Тбилиси цены снизились по сравнению с прошлым годом (например, в Диди-Дигоми зафиксировано снижение на 4% в годовом исчислении до ~1118 долларов США/м²), в других же они растут — рынок различен на микроуровне.

Реальный пример инвестиции в размере 100 000 евро (Тбилиси):

• Стратегия: купить квартиру с 1 спальней и 1 ванной комнатой в районе с высокой доходностью и иметь резерв на приобретение оборудования, а также период освобождения от арендной платы.
• Покупка: ~ 57 300 евро (Диди Дигоми, 1+1)
• Валовая прибыль составляет примерно 7,33% : ~4200 евро в год (а оставшиеся средства можно использовать для повышения фактической эффективности за счет улучшения оборудования и управления).

Примечание для инвесторов: Грузия – отличный источник дохода, но за это придется «заплатить» более высокими требованиями к выбору местоположения, застройщикам и управляющим компаниям.

4) Египет (Каир) – высокая доходность, повышенные риски.

Для кого: инвестор, который хочет получить высокую валовую прибыль и понимает риски развивающейся экономики (валюта, регулирование, ликвидность).

• Урожайность (валовая): в среднем по Египту ~ 6,72% (IV квартал 2025 г.), в среднем по Каиру ~ 8,30% (данные).
• Пример цены: Каир (все локации) — квартира с 1 спальней, около 108 000 долларов США .

Примерный курс к евро: 108 000 USD / 1,1642 ≈ 92 800 €.

Реальный пример инвестиций в размере 100 000 евро (Каир):

• 1+1 обойдется примерно в 92–95 тысяч евро , остальная часть бюджета пойдет на юридические услуги, оборудование, резерв.
• Валовая выручка (при ставке дисконтирования ~8%): ~ 7 000–8 000 евро в год до вычета расходов.

Примечание для инвесторов: В Египте выгодно придерживаться консервативного подхода к оценке рисков: следует предусмотреть резерв на случай колебаний валютных курсов и выбирать проекты, где существует реальный спрос на аренду, а не просто «маркетинговые» соображения.

5) Таиланд (Бангкок – прибыльные районы, или Паттайя/Пхукет в зависимости от стратегии)

Для кого: инвестор, заинтересованный в сочетании туризма и спроса со стороны экспатов, и способный разобраться с местными правилами владения недвижимостью (как правило, кондоминиумами).

• Урожайность (валовая): в среднем по Таиланду ~ 6,28% (3 квартал 2025 г.).
• Примеры реальных цен (Бангкок, из набора данных):

- Квартира в жилом комплексе Huai Khwang, 1 спальня, 107 800 долларов , доходность ~ 6,51%.
- Студия Watthana, 151 800 долларов США, доходность ~5,38% (более 100 000 евро, но показывает, что «лучший адрес = меньшая доходность»).
- Ориентировочный курс конвертации 107 800 долларов США в евро: 107 800 / 1,1642 ≈ 92 600 евро .

Реальный пример инвестиций в размере 100 000 евро (Бангкок):

• Квартира 1+1 в перспективном районе за ~ 92–95 тыс. евро , включая оборудование и управление.
• Валовая доходность ~6,5%: ~ 6000–6500 евро в год до вычета расходов.

Примечание для инвесторов: В Таиланде ключевым фактором является сам продукт (планировка, эксплуатация, управление, строительные нормы и правила), а не только город. Два идентичных объекта в одном районе могут иметь совершенно разные результаты в зависимости от управления.

А что насчет ОАЭ (Дубая)?

Отличная доходность и рост, но 100 000 евро обычно недостаточно для прямой покупки.
В Дубае очень привлекательные показатели (например, 7–9% от валового дохода для некоторых типов жилья в некоторых районах), но уровень цен часто превышает 100 000 евро : например, в наборе данных цены на обычные студии в отдельных районах превышают ~180 000 долларов США.

В то же время рынок рос очень быстро (ValuStrat сообщает о росте примерно на 31,6% для вилл и примерно на 23,6% для квартир в 2024 году; а в сентябре 2025 года индекс вырос на +21,3% в годовом исчислении), но рейтинговые агентства предупреждали о риске коррекции из-за большого предложения новых объектов.

Рекомендуемые инвестиционные «сценарии» на сумму 100 000 евро.

Сценарий А: Стабильность + достойная урожайность (ЕС)
Мурсия (Испания): 55–60 м², ~6% от общей площади.
или София (Болгария): 40-43 м², ~4-5%

Сценарий B: Доходы на первом месте
Тбилиси (Грузия): 1+1 ~57 тыс. евро, ~7%+ валового дохода (а остальная часть бюджета пойдет на повышение эффективности).
Каир (Египет): 1+1 ~93 тыс. евро, ~8% валового дохода (с повышенными рисками)

Сценарий C: Компромисс – урожайность + мировой спрос
Бангкок (Таиланд): 1+1 ~93 тыс. евро, ~6,5%

6 быстрых проверок перед покупкой

• Валовой и чистый доход: рассчитывайте с запасом, «чистый» доход — это то, что вас кормит.
• Заполняемость: даже очень высокая доходность на бумаге может нивелировать 2-3 месяца простоя.
• Качество государственного управления: особенно в Египте/Таиланде/Грузии – именно качество управления часто определяет разницу между средними и отличными инвестициями.
• Ликвидность: как быстро и со скидкой вы можете продать?
• Правовой режим для иностранцев: кондоминиум против права собственности/аренды, ограничения, передача прав.
• Микролокальность: в одной стране можно купить «золотую» квартиру и проблемную — решают улица, дом, сам продукт.