Къде да инвестирате 100 000 евро в чуждестранни недвижими имоти днес?

Къде да инвестирате 100 000 евро в чуждестранни недвижими имоти днес?

100 000 евро е интересна сума в чуждестранните недвижими имоти: в някои страни ще си купите пълноценен инвестиционен апартамент, в други ще предпочетете по-малък апартамент или ще трябва да се обърнете към други топ локации. Ключът е да знаете какво искате от инвестицията:

• Паричен поток (приход от наем) спрямо ръст на капитала (покачване на цената)
• стабилен пазар на ЕС срещу по-динамични „растящи“ пазари
• просто управление (дългосрочно наемане) спрямо по-висока доходност с управление (краткосрочно настаняване)

За преизчисляване в евро: ЕЦБ посочва обменния курс от 1 евро = 1,1642 щатски долара (9 януари 2026 г.).

Бърз списък: къде 100 000 евро имат най-голям смисъл днес
По-долу избирам 5 пазара, където можете да осъществите реална транзакция с бюджет от около 100 000 евро и същевременно да имате добра инвестиционна история.

1) Испания (Мурсия / по-евтини части на Валенсия, евентуално Аликанте извън топ локациите)

За кого: по-консервативен инвеститор, който иска „класики“ от ЕС, правна сигурност и търсене на дългосрочни наеми.

• Цени/м²: Валенсия приблизително 2180 евро/м², Аликанте 2417 евро/м², Мурсия 1627 евро/м² (октомври 2025 г.).
• Добив (брутен): Валенсия средно ~6,11%, Аликанте ~5,59%, Мурсия ~5,99% (Q3 2025).
• Ръст на цените: Официалният индекс на цените на дома (HPI) на Испания показа +12,8% на годишна база (трето тримесечие на 2025 г.).

Реален пример за инвестиция от 100 000 евро (Мурсия):

Апартамент 55–60 м² на вторичния пазар:
- 60 м² × 1 627 евро/м² ≈ 97 600 евро (без разходите по сделката).
Брутен добив при ~6%: ~ €5 800–6 000/годишно преди разходи и данъци.

Бележка на инвеститора: в Испания е от съществено значение да се следят местните разпоредби (особено краткосрочните наеми) и по-скоро да се разчита на дългосрочен наемател като „базова линия“.

2) България (София, евентуално Варна / Бургас)

За кого: инвеститор, който иска пазар на ЕС с по-ниски нива на влизане в сравнение със западния пазар и прилично съотношение цена/печалба.

• Цени/м² (София): средно около €2 310/м² (трето тримесечие на 2025 г.).
• Доходност (бруто): средно за София ~4,19%, за по-малки апартаменти в някои райони до ~5%+ (трето тримесечие на 2025 г.).
• Макро фактор: България трябва да се присъедини към еврозоната на 1 януари 2026 г. (това променя валутния риск и често инвестиционните настроения).

Реален пример за инвестиция от 100 000 евро (София):

По-малък инвестиционен апартамент 40–43 м²:
- 43 м² × 2 310 евро/м² ≈ 99 300 евро
Брутен добив при 4,2–5,0%: ~ €4 200–€5 000/годишно (преди разходи).

Бележка на инвеститора: България често е „небрежен“ портфолио работник - не очаквате уау заглавия всеки месец, но може да има смисъл като допълнение към паричния поток.

3) Грузия (Тбилиси) – много силен добив, но изберете микролокация

За кого: инвеститор, който иска по-висока брутна доходност и е комфортно с по-висока волатилност (пазар, търсене, наеми).

Добив (брутен): средно за Джорджия ~ 7,90% (трето тримесечие на 2025 г.).

Конкретни примери (Тбилиси, от набора от данни за доходност от наеми):

• Диди Дигоми 1+1: цена ~ €57 300 , доходност ~ 7,33%
• Vake 1+1: цена ~ €138 600, доходност ~ 5,97% (т.е. извън бюджета от 100 000, но добро сравнение „по-добър адрес = по-ниска доходност“).
• Цени/м² (пазарен сигнал): в някои части на Тбилиси цените са намалели на годишна база (напр. в Диди Дигоми е отчетен спад от -4% на годишна база до ~1118 USD/м²), в други те се покачват - пазарът е различен на микро-локално ниво.

Реален пример за инвестиция за 100 000 евро (Тбилиси):

• Стратегия: купете апартамент 1+1 в „доходен“ квартал и имайте резерв за оборудване + период без наем.
• Покупка: ~ €57 300 (Диди Дигоми, 1+1)
• Брутна възвръщаемост от ~ 7,33% : ~ 4 200 €/годишно (а останалите парични средства могат да повишат реалните резултати чрез по-добро оборудване/управление).

Бележка на инвеститора: Джорджия е отлична по отношение на доходността, но ще „платите“ за това с по-високи изисквания към избора на местоположение, предприемача и управлението.

4) Египет (Кайро) – висока доходност, по-високи рискове

За кого: инвеститор, който иска висока брутна доходност и разбира рисковете на развиващата се икономика (валута, регулации, ликвидност).

• Доходност (брутна): средно за Египет ~ 6,72% (четвърто тримесечие на 2025 г.), средно за Кайро ~ 8,30% (набор от данни).
• Примерна цена: Кайро (всички локации) апартамент с 1 спалня около 108 000 USD .

Преобразуване в € (приблизително): 108 000 USD / 1,1642 ≈ 92 800 €.

Реален пример за инвестиция от 100 000 евро (Кайро):

• 1+1 около 92–95 хиляди евро , останалата част от бюджета за правни услуги, оборудване, резерв
• Брутен приход (при ~8%): ~ €7 000–8 000/годишно преди разходи

Бележка на инвеститора: В Египет е добре да се спазва консервативна система за оценка на риска: включете резерв за валутни движения и изберете проекти, където има реално търсене на наем, а не само „маркетинг“.

5) Тайланд (Банкок – печеливши райони или Патая/Пукет, в зависимост от стратегията)

За кого: инвеститор, който иска комбинация от туризъм и търсене от емигранти и може да се справи с местните правила за собственост (обикновено апартаменти).

• Добив (бруто): средно за Тайланд ~ 6,28% (трето тримесечие на 2025 г.).
• Примери за реални цени (Банкок, от набора от данни):

- Хуай Кхванг 1-стаен апартамент $107 800 , доходност ~ 6,51%
- Студио Watthana 151 800 USD, доходност ~5,38% (над €100 000, но показва „по-добър адрес = по-ниска доходност“).
- Преобразуване на 107 800 щатски долара в евро за ориентир: 107 800 / 1,1642 ≈ 92 600 евро .

Реален пример за инвестиция от 100 000 евро (Банкок):

• 1+1 на „доходно“ място за ~ €92–95 000 , с осигурено оборудване + управление
• Брутен добив ~6,5%: ~ 6 000–6 500 евро/година преди разходи

Забележка за инвеститора: В Тайланд ключовият фактор е продуктът (разположение, експлоатация, управление, строителни разпоредби), а не само градът. Две еднакви жилищни единици в един и същи квартал могат да имат драстично различни резултати в зависимост от управлението.

Ами ОАЕ (Дубай)?

Страхотна възвръщаемост и растеж, но 100 000 евро обикновено не са достатъчни за директна покупка
Дубай предлага много атрактивни данни (например 7–9% от брутната цена за някои видове жилища на някои места), но ценовото ниво често е над 100 000 евро : например в набора от данни, обичайните цени на студиата на избрани места са над ~180 000 щатски долара+.

В същото време пазарът нарастваше много бързо (ValuStrat отчита ръст от ~31,6% за вили и ~23,6% за апартаменти през 2024 г.; а през септември 2025 г. индексът беше +21,3% на годишна база), но рейтинговите агенции предупредиха за риска от корекция поради голямото предлагане на нови жилища.

Препоръчителни инвестиционни „сценарии“ за 100 000 евро

Сценарий А: Стабилност + прилична доходност (ЕС)
Мурсия (Испания): 55–60 м², ~6% бруто
или София (България): 40-43 м², ~4-5%

Сценарий Б: Приходите са на първо място
Тбилиси (Грузия): 1+1 ~57 000 €, ~7%+ бруто (а останалата част от бюджета ще подобри представянето)
Кайро (Египет): 1+1 ~93 000 €, ~8% бруто (с по-високи рискове)

Сценарий В: Компромис – доходност + глобално търсене
Банкок (Тайланд): 1+1 ~€93 000, ~6,5%

6 бързи проверки преди покупка

• Брутен спрямо нетен доход: изчислете консервативно, „нето“ е това, което ви храни.
• Заетост: дори свръхдоходност на хартия може да убие 2-3 месеца незаетост.
• Качество на управлението: особено Египет/Тайланд/Грузия – управлението често е разликата между средна и добра инвестиция.
• Ликвидност: колко бързо и с каква отстъпка можете да продадете?
• Правен режим за чужденци: апартамент срещу собственост/наем, ограничения, прехвърляния.
• Микро-местност: в една държава можете да си купите „златен“ апартамент и проблемен обект – улицата, къщата, продуктът решават.