Nejčastější chyby při investování do zahraničních nemovitostí: Fakta, čísla a jak se jim vyhnout 💡🌍
Investice do zahraničních nemovitostí jsou v posledních letech na vzestupu. Jen v roce 2024 vzrostl objem českých investic do zahraničních rezidenčních nemovitostí o 18 % meziročně (zdroj: Deloitte). Přesto až 37 % investorů přiznává, že narazili na nečekané komplikace, které je stály čas i peníze. Jaké jsou nejčastější chyby a jak jim předejít?
1. Nedostatečná znalost trhu a lokality 📊
Statistika:
Například v roce 2023 vzrostly ceny nemovitostí v Dubaji o 16,9 %, zatímco v Bulharsku pouze o 4,2 % (Knight Frank, 2024). Přesto mnoho investorů volí destinaci pouze podle popularity, nikoliv podle reálného růstového potenciálu.
Chyby, které se často opakují:
- Investice do „trendy“ destinací bez analýzy dlouhodobých trendů
- Podcenění sezónnosti (např. v Chorvatsku je průměrná obsazenost apartmánů 62 % ročně, v Thajsku 78 %)
- Ignorování místní infrastruktury a plánovaných projektů
Doporučení:
Vždy si ověřte:
- Průměrný roční růst cen v dané zemi za posledních 5 let
- Obsazenost a výnosnost pronájmů v konkrétní lokalitě
- Plánované investice do infrastruktury (např. letiště, dálnice)
2. Podcenění právních a daňových aspektů ⚖️
Fakta:
- V Egyptě je daň z převodu nemovitosti 2,5 %, v Španělsku až 10 % (podle regionu).
- V Albánii je pro cizince nutné ověřit vlastnické právo až 3 generace zpět kvůli historickým restitucím.
Nejčastější chyby:
- Nákup bez due diligence a právního auditu
- Neznalost místních poplatků a daní (např. v SAE je roční poplatek za správu nemovitosti až 2,5 % z její hodnoty)
- Podcenění nutnosti místního právníka
Doporučení:
- Vždy spolupracujte s ověřeným právníkem a daňovým poradcem v dané zemi
- Požadujte detailní rozpis všech poplatků a daní před podpisem smlouvy
3. Nerealistická očekávání výnosů a obsazenosti 💸
Statistika:
Průměrný roční výnos z krátkodobého pronájmu v turisticky atraktivních oblastech:
- Kypr: 5,2 %
- Španělsko (Costa del Sol): 4,8 %
- Thajsko (Phuket): 6,1 %
Chyby:
- Počítání s obsazeností 90–100 % (reálně je to 60–80 %)
- Ignorování sezónních výkyvů (např. v Bulharsku je letní sezóna pouze 4 měsíce)
- Nezapočítání nákladů na správu, úklid a údržbu (ty tvoří v průměru 15–20 % z výnosu)
Doporučení:
- Pracujte s konzervativními čísly (počítejte s obsazeností max. 70 %)
- Zahrňte všechny provozní náklady do kalkulace návratnosti
4. Investice bez osobní návštěvy a inspekce 🏚️
Fakta:
Až 22 % investorů, kteří nekontrolovali nemovitost osobně, později zjistilo skryté vady nebo nevýhodnou polohu (zdroj: Savills, 2023).
Chyby:
- Spoléhání pouze na fotografie a videa od developera
- Nepřítomnost u předání nemovitosti
Doporučení:
- Vždy si naplánujte osobní prohlídku, ideálně s nezávislým inspektorem
- Požadujte detailní technickou zprávu o stavu nemovitosti
5. Podcenění likvidity a výstupní strategie 🔄
Statistika:
Průměrná doba prodeje rekreační nemovitosti v zahraničí je 6–18 měsíců (v závislosti na zemi a lokalitě).
Chyby:
- Investice do málo likvidních trhů bez plánu na exit
- Nezohlednění poplatků při prodeji (např. v Chorvatsku až 3 % z prodejní ceny)
Doporučení:
- Zjistěte si průměrnou dobu prodeje v dané lokalitě
- Mějte připravenou strategii pro případný rychlý prodej
Shrnutí: Úspěch je v detailech a datech 📈
Investování do zahraničních nemovitostí není jen o krásných fotkách a slibovaných výnosech.
Klíčem k úspěchu je:
- Analýza trhu na základě reálných dat
- Právní a daňová jistota
- Realistická očekávání výnosů
- Osobní kontrola nemovitosti
- Promyšlená výstupní strategie
Investujte chytře, s daty a bez zbytečných chyb! 🚀