Kde dnes investovat 100 000 € do zahraniční nemovitosti?

100 000 € je v zahraničních realitách zajímavá částka: v některých zemích koupíš plnohodnotný investiční byt, jinde spíš menší jednotku nebo budeš muset jít mimo top lokality.

Klíč je vědět, co od investice chceš:

• Cashflow (výnos z pronájmu) vs. kapitálový růst (zhodnocení ceny)
• stabilní EU trh vs. dynamičtější “growth” trhy
• jednoduchá správa (dlouhodobý nájem) vs. vyšší výnos se správou (krátkodobé ubytování)

Pro přepočty do €: ECB uvádí kurz 1 EUR = 1,1642 USD (9. ledna 2026). 

Rychlý shortlist: kde dává 100 000 € dnes nejlepší smysl

Níže jsme vybrali 5 trhů, kde se s rozpočtem kolem 100k € dá udělat reálná transakce a zároveň mají dobrý investiční příběh.

1) Španělsko (Murcia / levnější části Valencie, případně Alicante mimo top lokality)

Pro koho: konzervativnější investor, který chce EU “klasiku”, právní jistotu a dlouhodobou poptávku po nájmu.

• Ceny / m²: Valencia cca 2 180 €/m², Alicante 2 417 €/m², Murcia 1 627 €/m² (říjen 2025).
• Výnosy (hrubé): Valencia průměrně ~6,11 %, Alicante ~5,59 %, Murcia ~5,99 % (Q3 2025).
• Růst cen: Španělský oficiální HPI ukázal +12,8 % meziročně (Q3 2025). 

Reálný příklad investice za 100 000 € (Murcia):

Byt 55–60 m² v sekundárním trhu:
 - 60 m² × 1 627 €/m² ≈ 97 600 € (bez nákladů transakce). 
Hrubý výnos při ~6 %: ~5 800–6 000 €/rok před náklady a daněmi. 

Poznámka investora: ve Španělsku je zásadní hlídat lokální regulace (zejména krátkodobé pronájmy) a raději počítat s dlouhodobým nájemníkem jako “baseline”.

2) Bulharsko (Sofia, případně Varna / Burgas)

Pro koho: investor, který chce EU trh s nižším vstupem než západ a slušným poměrem cena/výnos.

• Ceny / m² (Sofia): průměrně kolem 2 310 €/m² (Q3 2025). 
• Výnosy (hrubé): Sofia průměrně ~4,19 %, u menších bytů v některých částech až ~5 %+ (Q3 2025). 
• Makro faktor: Bulharsko má vstoupit do eurozóny 1. 1. 2026 (mění to měnové riziko a často i investiční sentiment). 

Reálný příklad investice za 100 000 € (Sofia):

Menší investiční byt 40–43 m²:
- 43 m² × 2 310 €/m² ≈ 99 300 € 
Hrubý výnos při 4,2–5,0 %: ~4 200–5 000 €/rok (před náklady).

Poznámka investora: Bulharsko je často “nenápadný pracant” portfolia – nečekáš wow titulky každý měsíc, ale může dávat smysl jako cashflow doplněk.

3) Gruzie (Tbilisi) – výnosově velmi silné, ale vybírej mikro-lokalitu

Pro koho: investor, který chce vyšší hrubé výnosy a je smířený s vyšší volatilitou (trh, poptávka, nájmy).

Výnosy (hrubé): Gruzie průměrně ~7,90 % (Q3 2025). 

Konkrétní příklady (Tbilisi, z dat rental-yield datasetu):

• Didi Dighomi 1+1: cena ~57 300 €, výnos ~7,33 % 
• Vake 1+1: cena ~138 600 €, výnos ~5,97 % (tj. mimo 100k budget, ale dobré srovnání “lepší adresa = nižší yield”). 
• Ceny / m² (signál z trhu): v některých částech Tbilisi se ceny meziročně i snížily (např. u Didi Dighomi reportovaně -4 % y/y na ~1 118 USD/m²), jinde rostou – trh je mikro-lokálně rozdílný. 

Reálný příklad investice za 100 000 € (Tbilisi):

• Strategie: koupit 1+1 v “yield” čtvrti a mít rezervu na vybavení + období bez nájmu.
• Nákup: ~57 300 € (Didi Dighomi, 1+1)
• Hrubý výnos při ~7,33 %: ~4 200 €/rok (a zbylá hotovost může zvednout skutečný výkon přes lepší vybavení/správu). 

Poznámka investora: Gruzie je výborná na výnos, ale “zaplatíš” za to vyšší nároky na výběr lokality, developera a správu.

4) Egypt (Káhira) – vysoké výnosy, vyšší rizika

Pro koho: investor, který chce vysoký hrubý výnos a chápe rizika rozvíjející se ekonomiky (měna, regulace, likvidita).

• Výnosy (hrubé): Egypt průměrně ~6,72 % (Q4 2025), Káhira průměr ~8,30 % (dataset). 
• Příklad ceny: Káhira (all locations) 1-bedroom kolem 108 000 USD.

Přepočet na € (orientačně): 108 000 USD / 1,1642 ≈ 92 800 €. 

Reálný příklad investice za 100 000 € (Káhira):

• 1+1 kolem 92–95 tis. €, zbytek rozpočtu na právní servis, vybavení, rezervu
• Hrubý výnos (při ~8 %): ~7 000–8 000 €/rok před náklady 

Poznámka investora: U Egypta se vyplatí mít konzervativní underwriting: počítej s rezervou na měnové pohyby a vybírej projekty, kde je reálná poptávka po nájmu, ne jen “marketing”.

5) Thajsko (Bangkok – výnosové čtvrti, nebo Pattaya/Phuket dle strategie)

Pro koho: investor, který chce kombinaci turistiky a expat poptávky, a umí řešit lokální pravidla vlastnictví (typicky condo).

• Výnosy (hrubé): Thajsko průměrně ~6,28 % (Q3 2025). 
• Reálné cenové příklady (Bangkok, z datasetu):

- Huai Khwang 1-bedroom 107 800 USD, výnos ~6,51 %
- Watthana studio 151 800 USD, výnos ~5,38 % (nad 100k €, ale ukazuje “lepší adresa = nižší yield”). 
- Přepočet 107 800 USD na € orientačně: 107 800 / 1,1642 ≈ 92 600 €. 

Reálný příklad investice za 100 000 € (Bangkok):

• 1+1 v “yield” lokalitě za ~92–95k €, rezerva na vybavení + správu
• Hrubý výnos ~6,5 %: ~6 000–6 500 €/rok před náklady 

Poznámka investora: V Thajsku je klíč produkt (dispozice, provoz, správa, pravidla budovy), ne jen město. Dvě stejné jednotky v jedné čtvrti mohou mít dramaticky rozdílný výsledek podle správy.

A co SAE (Dubaj)?

Skvělé výnosy a růst, ale 100 000 € je většinou málo na přímý nákup
Dubaj má velmi atraktivní data (např. u některých typů jednotek v některých lokalitách i 7–9 % hrubého), ale cenová hladina je často nad 100k €: např. v datasetu jsou běžné ceny studií ve vybraných lokalitách přes ~180k USD+. 

Zároveň trh rostl velmi rychle (ValuStrat reportuje v roce 2024 růst vil ~31,6 % a bytů ~23,6 % y/y; a v září 2025 index +21,3 % y/y), ale ratingové agentury varovaly před rizikem korekce kvůli velké dodávce nových jednotek. 

Doporučené investiční “scénáře” za 100 000 €

Scénář A: Stabilita + slušný výnos (EU)
Murcia (Španělsko): 55–60 m², ~6 % gross 
nebo Sofia (Bulharsko): 40–43 m², ~4–5 % 

Scénář B: Výnos na prvním místě
Tbilisi (Gruzie): 1+1 ~57k €, ~7 %+ gross (a zbytek rozpočtu posílí výkon) 
Káhira (Egypt): 1+1 ~93k €, ~8 % gross (s vyššími riziky) 

Scénář C: Kompromis – výnos + globální poptávka
Bangkok (Thajsko): 1+1 ~93k €, ~6,5 % 

6 rychlých kontrol před nákupem

• Hrubý vs. čistý výnos: počítej konzervativně, “net” je to, co tě živí. 
• Obsazenost: i super yield na papíře umí zabít 2–3 měsíce prázdna.
• Kvalita správy: zejména Egypt/Thajsko/Gruzie – správa často dělá rozdíl mezi průměrem a skvělou investicí.
• Likvidita: jak rychle a s jakým diskontem umíš prodat?
• Právní režim pro cizince: condo vs. freehold/leasehold, omezení, převody.
• Mikro-lokalita: v jedné zemi můžeš koupit “zlatý” byt i problémovou jednotku – rozhoduje ulice, dům, produkt.